Renovatieprojecten voor verenigingen van eigenaren (VvE’s) vormen een aparte tak van sport. Ton de Vries van Aarnink Projecten beoefent die al ruim 20 jaar. Wat zijn de succesfactoren? “Contacten goed onderhouden en geduld hebben.”
Bij zijn vorige werkgever hield Ton de Vries zich al intensief bezig met VvE’s. “In 2010 kwam ik in contact met Jos Blom van Aarnink Kunststof Ramenfabriek. Samen zijn wij Aarnink Projecten begonnen, dat zich voornamelijk richt op de renovatiemarkt. De VvE’s zijn mijn corebusiness.” Er zijn naar schatting tussen de 20.000 en 30.000 grote VvE’s (=meer dan 10 appartementen). “Veel VvE’s laten zich bijstaan door vastgoedbeheerders, die tegen een vergoeding het bouwkundig en administratief beheer verzorgen. Daarnaast zijn er VvE-besturen die zelf het beheer doen om geld te besparen.” Hoe begint een project? “Op de eerste afspraak neem ik het gebouw op met de juiste mensen. Ik luister naar hun wensen en maak een passende aanbieding. Is de VvE-vergadering goed verlopen, dan word ik vaak gevraagd om – meestal in de avonduren – een presentatie te geven voor de bewoners. Vervolgens is het belangrijk om de contacten steeds te onderhouden, ook wanneer de beslissing uitblijft. Als je een goed contact met het bestuur hebt, zegt prijs niet alles en krijg je de kans om je kwaliteit toe te lichten.”
Langdurige projecten
“Voor de besluitvorming is vaak 50% van de stemmen plus 1 voldoende, maar soms is volgens het VvE-reglement een grotere meerderheid vereist. Als de opkomst te laag is, moet binnen een vastgestelde termijn een nieuwe vergadering worden uitgeschreven. Die vergadering mag dan, ongeacht de opkomst, beslissen. Het is voorgekomen dat van de 100 bewoners er maar 3 mensen kwamen: 2 voor, 1 tegen: klaar. Maar vorige week maakte ik mee dat alle 24 bewoners naar de vergadering kwamen én unaniem een positieve beslissing namen.” De doorlooptijd is gemiddeld ca. 2,5 jaar. “Ik heb een project gehad dat meer dan 10 jaar duurde, nadat één bewoner de rechtsgeldigheid van het vergaderingsbesluit had aangevochten. Na een lange juridische procedure werd hij in het ongelijk gesteld. Toen moest de VvE opnieuw voor de kozijnvervanging sparen, want de eerdere reservering was opgegaan aan andere zaken, zoals vervanging van het dak en reparatie van de lift. De bewoners hebben lang in de kou en de narigheid gezeten!” Projecten worden tegenwoordig steeds vaker gefaseerd. “Dan doe je bijvoorbeeld eerst de uitpandige voorgevel, daarna de uitpandige achtergevel en daarna het binnenwerk. Soms ben je zo 4 tot 5 jaar bezig, zoals bij een groot project in Utrecht dat we onlangs hebben binnengehaald.”
Kunststof kozijnen in opmars
Van de VvE’s die tot kozijnvervanging besluiten, kiest 80% voor kunststof kozijnen.” Welke overwegingen spelen hierbij een rol? “Levensduur en onderhoudsgemak vindt men belangrijk. Maar ook dat de kunststof kozijnen de look van houten kozijnen hebben, want daardoor blijft de uitstraling van het gebouw behouden.” Hoe zit het met milieuoverwegingen? “Betere isolatiewaarden en kostenbesparing door een lagere energienota vindt men ook belangrijk. Maar dat kunststof kozijnen met triple glas de uitstoot van CO2 verminderen beluister ik eigenlijk nooit bij VvE’s. Al is het natuurlijk wél waar!”
Mooi werk
De projecten zijn vaak grote werken, die aanzien geven. “Het is mooi om het in goede samenwerking met een vastgoedbeheerder en een bestuur voor elkaar te krijgen.” Prettig is dat de markt geen grote pieken en dalen kent. “Een VvE kijkt vooruit, reserveert en geeft pas opdracht als het geld er is. De risico’s zijn daardoor niet zo groot. En als we het werk goed doen, krijgen we mooi op tijd ons geld.” De Vries ontmoet veel leuke mensen. “Je raakt min of meer bevriend. Laatst werd ik gebeld door een klant in Den Haag. Hij vroeg wanneer ik nog eens koffie kwam drinken. Terwijl het project vorig jaar al is afgerond. Een heel mooi werk trouwens. We hadden elkaar op een beurs gesproken en hij zei: ik ga je bellen. Dat deed hij, toen ik in 2014 van de kerstborrel naar huis reed. Op Nieuwjaarsdag belden en mailden we om afspraken te maken en in het voorjaar gingen we aan de slag. Voor zo’n project mogen ze me ieder jaar op 1 januari bellen!”